3月5日上午9時(shí)，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心梳理了報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)部署，從住房供給、住房需求、風(fēng)險(xiǎn)化解、城市更新四個(gè)方面帶來獨(dú)家解讀。
01
住房供給：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
保障房與商品房齊發(fā)力
報(bào)告原文
適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
中心解讀
從住房供給角度，本次報(bào)告強(qiáng)調(diào)一個(gè)“新”字。自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“新模式”問題，在新型城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的帶動(dòng)下，中心認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展新模式將逐漸在制度新模式、企業(yè)新模式、房地產(chǎn)金融發(fā)展新模式三個(gè)方面發(fā)力。
（1）制度新模式，重點(diǎn)圍繞住房及相關(guān)制度形成有機(jī)循環(huán)的健康系統(tǒng)。關(guān)于住房制度，要處理好保障、支持與市場(chǎng)的關(guān)系。應(yīng)充分結(jié)合市場(chǎng)真實(shí)需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供應(yīng)，完善市場(chǎng)化商品住房的基礎(chǔ)性制度，厘清保障房與商品房的邊界及職能。關(guān)于相關(guān)制度，要逐步完善土地供應(yīng)、金融財(cái)稅、行業(yè)規(guī)制等各項(xiàng)制度。
（2）企業(yè)新模式，助力企業(yè)由粗放的重開發(fā)模式轉(zhuǎn)型為精細(xì)化的重運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式，對(duì)接居民“多樣化改善性住房需求”。值得關(guān)注的是，本次報(bào)告首次在“改善性住房需求”前增加“多樣化”的表述。居民需求的“多樣化”要求企業(yè)融通縱橫一體化的專業(yè)服務(wù)，重視空間+服務(wù)、綠色+低碳、智慧+適老等居住服務(wù)業(yè)態(tài)打造，發(fā)展數(shù)字化、智慧化的地產(chǎn)科技，注重ESG驅(qū)動(dòng)，打造多樣化、個(gè)性化、多層次的住房產(chǎn)品。
（3）房地產(chǎn)金融發(fā)展新模式，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成“投融建管退”閉環(huán)。例如保租房及公租房作為底層資產(chǎn)，可探索不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金、ABS、私募REITs、公募REITs的多層次、全鏈條投資模式，解決保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中普遍面臨的資金問題。建議對(duì)不同類型住房，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)合理融資方式，引導(dǎo)市場(chǎng)多元主體參與，加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)參與的扶持力度，增強(qiáng)市場(chǎng)化水平，提升產(chǎn)品流動(dòng)性。
02
住房需求：以需求定供給
完善“人地錢”掛鉤政策
報(bào)告原文
積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。
中心解讀
從住房需求角度，本次報(bào)告從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和完善“人地錢”掛鉤政策兩方面給出住房需求端的2024年政府工作安排。
（1）新型城鎮(zhèn)化需從大、小兩維度齊發(fā)力。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到66%，需要進(jìn)行更精細(xì)、更多層次的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。一方面，從深化戶籍制度改革和推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化兩方面，減少大城市流動(dòng)人口的常駐困難，增加大城市的居住、消費(fèi)需求。另一方面，從縣城發(fā)展、城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，加快中小城市、縣城的發(fā)展速度，擴(kuò)大非核心都市圈的居住、消費(fèi)需求。
（2）從需求定供給，引導(dǎo)市場(chǎng)更快實(shí)現(xiàn)供需平衡。“人地錢”掛鉤政策的完善，關(guān)鍵是從人口結(jié)構(gòu)和變化趨勢(shì)，有預(yù)見性地把握住房需求總量和結(jié)構(gòu)、平衡短期和中長(zhǎng)期供需關(guān)系。有前瞻性地進(jìn)行供給規(guī)劃，引導(dǎo)土地資源、金融資源流向有需求的區(qū)域，是構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
（3）房?jī)r(jià)預(yù)期是供需均衡中不可忽視的一環(huán)，雖然沒有在本次報(bào)告提及，但是中心認(rèn)為，預(yù)期是除了基本面外最能影響供需均衡的因素，除從人口定需求以外，應(yīng)加強(qiáng)穩(wěn)預(yù)期工作，才能更快實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步傳導(dǎo)。
03
風(fēng)險(xiǎn)化解：穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險(xiǎn)
促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)
報(bào)告原文
2023年回顧：“因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作，制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”
2024年政府工作任務(wù)：“堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。”“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。進(jìn)一步落實(shí)一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”
中心解讀
從房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)角度，本次報(bào)告著力在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全、有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，說明2024年的房地產(chǎn)工作需同時(shí)重視安全問題和發(fā)展問題，在化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)注重市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。
（1）從安全角度，報(bào)告強(qiáng)調(diào)聚焦房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和中小金融機(jī)構(gòu)三大主體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，表明下一步的工作重點(diǎn)是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步傳導(dǎo)到地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至居民資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)。中心認(rèn)為在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策從速度和力度上都有加強(qiáng)的空間，應(yīng)當(dāng)把握救市的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，可以從維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定角度，由中央牽頭進(jìn)行行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范，防止局部風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)演化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（2）從發(fā)展角度，再一次強(qiáng)調(diào)了“一視同仁”給予融資支持，意味著進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展需保證多元所有制企業(yè)的平衡發(fā)展。中心建議對(duì)于“一視同仁”方面的落實(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)端盡職免責(zé)相關(guān)支持，只有解決了金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂，才能通過激勵(lì)相容的方式鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持不同所有制企業(yè)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
04
城市更新：穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)
推進(jìn)“平急兩用”建設(shè)和城中村改造
報(bào)告原文
穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細(xì)化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。
中心解讀
從城市更新角度，本次報(bào)告著重強(qiáng)調(diào)了推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，包括前文提到的保障性住房建設(shè)，“三大工程”均被再次提及，并且將城中村改造和“平急兩用”建設(shè)列入城市更新行動(dòng)。
（1）城中村改造意義重大，是新型城鎮(zhèn)化重要的一環(huán)。中心認(rèn)為，城中村改造是精細(xì)化城鎮(zhèn)化中最重要也是最困難的一環(huán)，目前多地城中村改造計(jì)劃也已公布，預(yù)計(jì)未來隨著政策支持力度加大，改造進(jìn)程還將進(jìn)一步加快。但在城中村改造過程中，仍需克服一些堵點(diǎn)問題，如拆遷安置問題，資金平衡問題以及土地、產(chǎn)證等歷史遺留問題。
（2）探索城中村改造中的金融新模式。中心認(rèn)為應(yīng)探索以REITs為核心的金融配套融資工具、推動(dòng)城中村改造專項(xiàng)私募股權(quán)投資基金發(fā)展、優(yōu)化政企合作模式等方式，解決城中村改造過程中資金平衡問題，亦應(yīng)圍繞城中村廣泛存在的問題，探索政策優(yōu)化建議的方向與措施。